城中村改造、農(nóng)房改造集聚、城市建設(shè)房屋征收“三策合一”

圖為6月25日狀元街道周宅村舊房拆遷現(xiàn)場�？侣断� 攝

    城中村改造、農(nóng)房改造集聚建設(shè)、城市建設(shè)房屋征收，這三項涉及廣大老百姓切身權(quán)益的政策，將“三策合一”，統(tǒng)一一個標(biāo)準(zhǔn)。“三策合一”將大大方便群眾，并且最大限度地保障房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益。
　　房屋拆遷征收標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，政策不一致，讓拆遷人天天要學(xué)復(fù)雜的政策，老百姓面對政策如霧里看花，這種局面不僅影響拆遷征收工作，影響城市建設(shè)發(fā)展的速度，往往還容易引發(fā)干群矛盾，成為發(fā)展的“絆腳石”。隨著我區(qū)“三策合一”政策的出臺，這種局面將不復(fù)存在。

　　“三策合一”政策適用于龍灣區(qū)范圍內(nèi)城中村改造與農(nóng)房改造集聚建設(shè)(以下簡稱“村房兩改”)。“村房兩改”建設(shè)涉及國有土地上房屋征收和補(bǔ)償?shù)�，按照《溫州市龍灣區(qū)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實施細(xì)則(暫行)》規(guī)定的程序和要求組織實施。

　　“三策合一”置換對象為龍灣區(qū)納入“村房兩改”建設(shè)范圍內(nèi)擁有合法產(chǎn)權(quán)的在冊農(nóng)戶住房以及其他住戶住房。置換后，置換戶自愿有償退出宅基地。無房戶可參照政府有關(guān)保障性住房政策執(zhí)行。置換的范圍原則上在街道范圍內(nèi)進(jìn)行置換，確需跨街道置換的由屬地街道審核后報區(qū)政府批準(zhǔn)，并根據(jù)地段不同進(jìn)行價格差別置換。

　　城中村實行整村或符合規(guī)劃利用連片改造的，必須經(jīng)村民代表大會同意啟動土地征收。改造范圍內(nèi)全體住戶置換意向達(dá)到95%以上，報區(qū)政府申請啟動。

　　區(qū)政府為“村房兩改”建設(shè)責(zé)任主體。各街道為實施主體，承擔(dān)實施方案制定、項目前期及立項、土地征收、公寓房建設(shè)、設(shè)施配套、補(bǔ)償置換、政策處理、社會維穩(wěn)等工作。各街道要建立“村房兩改”建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，設(shè)立辦公室，與街道新農(nóng)村建設(shè)投資有限公司(以下簡稱農(nóng)投公司)合署辦公，作為“村房兩改”建設(shè)實施平臺。

　　區(qū)委農(nóng)辦(統(tǒng)籌辦)承擔(dān)相關(guān)政策制定、日常指導(dǎo)、綜合協(xié)調(diào)、督促檢查、政策咨詢等職能。

　　區(qū)城市化建設(shè)辦公室具體負(fù)責(zé)“村房兩改”建設(shè)實施計劃和方案的制訂，指導(dǎo)開展入戶調(diào)查，收集相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，以及相關(guān)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督查等工作。

　　區(qū)財政局指導(dǎo)各街道做好“村房兩改”建設(shè)項目資金籌措工作，加強(qiáng)“村房兩改”建設(shè)項目的資金監(jiān)管，確保建設(shè)資金安全、有效使用。

　　區(qū)征管辦負(fù)責(zé)全區(qū)范圍內(nèi)的房屋征收與補(bǔ)償?shù)娜粘９芾砉ぷ�，審定房屋征收補(bǔ)償安置方案并上報區(qū)政府頒布征收通告，負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督房屋征收實施單位依法組織實施城中村改造的國有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作。

　　【政策解讀】

　　置換形式

　　房屋所有權(quán)人可以選擇貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)置換。

　　合法房屋（包括未經(jīng)登記建筑經(jīng)認(rèn)定為合法的，下同）所有權(quán)人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)�，其舊房由具有法定資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估后補(bǔ)償。

　　選擇貨幣補(bǔ)償?shù)�，需出具置換戶本人（戶）已有住宅合法證件或已購住宅房屋合同（人均住房建筑面積不少于30平方米），并簽訂正式協(xié)議。

　　房屋所有權(quán)人選擇產(chǎn)權(quán)置換的，按照“一三落地、三五底頂、合法面積、違章不計”及“異地就近、征改結(jié)合、戶為單位、鼓勵連片”的總體要求進(jìn)行置換。凡自愿退出宅基地與住房的，可以根據(jù)實際情況選擇以下一種方式置換：

　　第一種形式：以其合法房屋面積按1:1等面積確定應(yīng)置換建筑面積。

　　第二種形式：以其合法房屋宅基地基底面積按一倍至三倍的標(biāo)準(zhǔn)確定應(yīng)置換建筑面積。

　　第三種形式：以在冊常住農(nóng)業(yè)戶口按人均30~50平方米或非農(nóng)業(yè)戶口按人均20~30平方米標(biāo)準(zhǔn)確定應(yīng)置換建筑面積。

　　置換面積及價格

　　房屋所有權(quán)人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，按下列方式中自行選定其中一種方式置換，其置換面積和價格規(guī)定如下：

　�。ㄒ唬┻x擇“合法面積”置換。

　　按其合法房屋面積1:1確定應(yīng)置換建筑面積。

　　其合法房屋與置換房相等面積部分的價格按建安成本價計算。

　�。ǘ�）選擇“一三落地”置換。

　　按其合法房屋宅基地基底面積一倍至三倍的標(biāo)準(zhǔn)確定應(yīng)置換建筑面積。

　　其合法房屋與置換房相等面積部分的價格按建安成本價計算；應(yīng)置換建筑面積中超出被搬遷房屋合法面積部分的，按政策內(nèi)增購價計算。

　�。ㄈ�）選擇“三五底頂”置換。

　　以在冊常住農(nóng)業(yè)戶口按人均面積30平方米（另有房屋的應(yīng)合并計算）計算應(yīng)置換建筑面積。

　　其合法房屋與置換房相等面積部分的價格按建安成本價計算；應(yīng)置換建筑面積中超出被搬遷房屋合法面積部分的，按政策內(nèi)增購價計算。

　　在房源許可情況下，可給予增購，但人均面積最高不超過50平方米，增購價格按市場評估價一定比例優(yōu)惠。

　　置換房面積中超過上述應(yīng)置換建筑面積部分，按市場評估價計算。

　　房屋所有權(quán)人系搬遷范圍內(nèi)非農(nóng)業(yè)戶口選擇產(chǎn)權(quán)置換的，按人均面積20平方米（另有房屋的應(yīng)合并計算）計算應(yīng)置換建筑面積。

　　其合法房屋與置換房相等面積部分的價格按建安成本價計算；應(yīng)置換建筑面積中超出被搬遷房屋合法面積部分的，按政策內(nèi)增購價計算。

　　在房源許可情況下，可給予增購，但人均面積最高不超過30平方米，增購價格按市場評估價一定比例優(yōu)惠。

　　置換房面積中超過上述應(yīng)置換建筑面積部分，按市場評估價計算。

　　舊房的價值、置換房的市場評估價以及房屋結(jié)構(gòu)成新率等，由具有法定資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)評估確定。

　　因置換房套型設(shè)計原因，置換房套內(nèi)建筑面積超出協(xié)議置換建筑面積10平方米（含）以內(nèi)的，按政策內(nèi)增購價計算；超過10平方米以上的，按市場評估價一定比例優(yōu)惠。

　　根據(jù)“村房兩改”項目集聚置換所處的不同區(qū)位等級，確定不同的價位（平均價）。被置換舊房與置換到集聚建設(shè)新社區(qū)不屬同一區(qū)位等級的，應(yīng)結(jié)合區(qū)位等級計算區(qū)位差價。

　　眾用分?jǐn)偯娣e價格、層次差價、朝向差價等標(biāo)準(zhǔn)，由屬地街道根據(jù)實際情況，在實施方案中予以明確。

　　置換房地下停車位價格按簽訂《房屋置換補(bǔ)償置換協(xié)議書》時的市場評估價優(yōu)惠計算。

　　營業(yè)房和工業(yè)用房的置換補(bǔ)償參照區(qū)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償有關(guān)政策執(zhí)行。

　　原使用功能為住宅，后改為生產(chǎn)工場或倉庫的，按住宅用房予以補(bǔ)償置換，其工場內(nèi)的設(shè)施由置換對象自行搬遷。

　　已領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的住宅房屋經(jīng)認(rèn)定不符合營業(yè)房安置規(guī)定的，可給予適當(dāng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

　　置換程序

　　城中村改造項目就近安置的產(chǎn)權(quán)置換房屋認(rèn)購實行“早搬遷先認(rèn)購”方式。房屋所有權(quán)人在規(guī)定的簽約期限內(nèi)簽約的均視為“并列第一”，產(chǎn)權(quán)置換房屋認(rèn)購時應(yīng)當(dāng)先通過抽簽產(chǎn)生認(rèn)購順序號；房屋所有權(quán)人未在規(guī)定的簽約期限內(nèi)簽約的，產(chǎn)權(quán)置換房屋認(rèn)購順序根據(jù)各房屋所有權(quán)人簽約先后順序確定。農(nóng)房集聚置換依照本村、本街道、全區(qū)的順序予以置換，按以下程序進(jìn)行：

　　1.申請。符合條件的置換對象，以戶為單位向所在村委會書面提出自愿置換的申請。

　　2.公示。申請經(jīng)初審后，對符合置換要求的，在被置換區(qū)域范圍內(nèi)進(jìn)行公示，接受群眾監(jiān)督，公示時間為7天。經(jīng)公示無異議的，由街道匯總，報區(qū)政府備案。

　　3.簽約。由改造區(qū)內(nèi)屬地街道農(nóng)投公司與村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會以及置換戶三方簽訂置換協(xié)議和宅基地征收協(xié)議；涉及置換地為國有土地性質(zhì)的，由屬地街道與置換戶簽訂置換協(xié)議和國有土地使用權(quán)收回協(xié)議，并經(jīng)國土資源部門審核，報區(qū)政府批準(zhǔn)收回土地所有權(quán)。協(xié)議簽訂后，置換戶按照協(xié)議約定預(yù)付置換房建房款。

　　4.注銷。經(jīng)批準(zhǔn)的置換戶，在約定的時間內(nèi)，由屬地街道農(nóng)投公司代為收回原住房的農(nóng)村集體土地使用證、房屋所有權(quán)證等相關(guān)證件，并報區(qū)有關(guān)部門依法注銷。

　　5.交房。新社區(qū)建成后，由置換戶在協(xié)議約定的時間內(nèi)自行拆除原有住房及地面附屬設(shè)施。經(jīng)驗收合格，由屬地街道農(nóng)投公司辦理相關(guān)結(jié)算手續(xù)，交付鑰匙。層次差、朝向差按相關(guān)文件要求結(jié)算，其所得補(bǔ)償、預(yù)交房款和公寓房價款實行貨幣差額結(jié)算，多還少補(bǔ)。手續(xù)齊全后，辦理入住手續(xù)。

　　人口認(rèn)定

　　“村房兩改”中可計算為置換（安置）面積的人數(shù)，以《戶口簿》上在冊的屬地常住農(nóng)業(yè)戶口為依據(jù)。

　　（一）下列人員可計為置換（安置）面積人口數(shù)：

　　1、原為屬地正式農(nóng)業(yè)戶口，現(xiàn)已遷往部隊的現(xiàn)役義務(wù)兵、初級士官，援外工作人員和留學(xué)生。

　　2、按規(guī)定戶口遷往所在學(xué)校的大、中專在讀學(xué)生。

　　3、大、中專學(xué)校畢業(yè)生自主擇業(yè)，未予回遷為農(nóng)業(yè)戶口；因服役“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，退役時自主就業(yè)或回鄉(xiāng)的；未允轉(zhuǎn)遷回戶口的退役士兵、復(fù)員士官，但系村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的。

　　4、已領(lǐng)取《獨生子女父母光榮證》的夫婦，獨生子女按2個人口數(shù)計算。

　　5、在本意見生效之前，因不符合法定條件而生育的子女，已登記在冊為屬地農(nóng)業(yè)戶口、且已繳納或補(bǔ)繳社會撫養(yǎng)費的。

　　6、已婚的農(nóng)戶尚未生育子女的，可按增加1個人口數(shù)計算。

　　7、因土地征用，未安置落實到單位工作，仍為村集體經(jīng)濟(jì)組織成員而已“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的人員。

　　8、多子女戶共同贍養(yǎng)的老人，按照家庭全體成員共同協(xié)商結(jié)果的協(xié)議書確定可計算置換（安置）面積的人口數(shù)。

　　9、原為屬地農(nóng)業(yè)戶口，現(xiàn)因服刑或被勞動教養(yǎng)而被注銷戶口的人員。

　　10、根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)計入置換（安置）面積人數(shù)的其他情況人員。

　�。ǘ�）有下列情形之一的，不可計入計算置換（安置）面積的人口：

　　1、在認(rèn)定可計算置換（安置）面積人口截止日之后不符合法定條件而生育的子女。

　　2、家庭成員中現(xiàn)仍為農(nóng)業(yè)戶口，但現(xiàn)在黨政機(jī)關(guān)、國有企事業(yè)單位的在編工作人員且已享受過政府住房優(yōu)惠政策的人員。

　�。ㄈ�）關(guān)于華僑戶計算入置換（安置）面積人口的規(guī)定：

　　原為屬地村農(nóng)業(yè)戶口，且在屬地村尚有住房，現(xiàn)已定居國外的華僑戶，根據(jù)《浙江省華僑權(quán)益保障暫行規(guī)定》（浙政發(fā)〔2006〕75號）第十四條之規(guī)定，可享受當(dāng)?shù)卮迕裢�等待遇。以定居國外之前產(chǎn)權(quán)人直系親屬常住戶口在冊人數(shù)為依據(jù)，可計算為置換（安置）面積的人口（已亡故人員不計）。

　　（四）本辦法僅作為在“村房兩改”中可計算為置換（安置）面積人數(shù)的依據(jù)。各街道根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H制訂“村房兩改”可計算置換（安置）面積的人口認(rèn)定細(xì)則。(黃靜)